Le Permis de Construire (PC) doit être demandé pour des travaux de constructions nouvelles ou des travaux sur un bâtiment existant. L’ampleur des modification, l’emprise au sol et la surface de plancher définissent la nécessité ou non de recourir à un Permis de Construire.
En général, un Permis de Construire est exigé pour toute construction nouvelle qui créer une Surface De Plancher (SDP) ou une Emprise au Sol (ES) supérieure à 20m².
Voir le tableau récapitulatif des autorisations d’urbanisme selon la nature des travaux envisagés.
Dossier de Permis de Construire
Un dossier de Permis de Construire (PC) doit comprendre à minima les pièces suivantes :
- Un plan de situation de terrain.
- Un plan de masse du terrain et des constructions.
- Une coupe du terrain et de la construction.
- Une notice descriptive du terrain et du projet à réaliser.
- Un plan des façades et des toitures.
- Un photomontage du projet dans son environnement paysager.
- Des photographies des environs proches et lointains.
Selon l’ampleur, la localisation et le type de projet, d’autres documents peuvent être exigés pour compléter le dossier de permis de construire.
Dépôt administratif
Le dépôt du dossier se fait en main propre en plusieurs exemplaires, soit, certaines mairies sont équipées de plateformes pour une transmission et une instruction dématérialisée des documents.
La remise d’un récépissé de dépôt comme preuve de délivrance du dossier de Permis de Construire est indispensable car c’est ce document qui acte l’enregistrement du dossier auprès de l’administration et donc le début du délai d’instruction légal du dossier.
Délai d’instruction et validité d’un Permis de Construire
Le délai d’instruction d’un Permis de Construire pour une maison individuelle est de 2 mois, 3 mois en site classé. Il est de 3 mois pour tout autre type de projet.
La durée de validité d’un Permis de Construire est de 3 ans et peut être prolongé de 2 fois 1 an. Il est réputé périmée si les travaux n’ont pas démarré dans les 3 ans ou si, passé ce délai, les travaux sont interrompus pendant plus d’1 an.
Validation d’un Permis de Construire
La validation
La validation d’un Permis de Construire est délivrée par le Maire de la commune. L’instruction est portée par des services compétents (service urbanisme ou communauté de commune par exemple), leur avis est consultatif et c’est bien au Maire qu’incombe la décision finale de valider ou non un Permis de Construire. Il signe alors un arrêté qui valide le dossier de Permis de Construire.
L’absence de réponse
Le jours du dépôt du dossier de Permis de Construire à la mairie, commence alors le délai d’instruction légal selon le type de projet de construction. Si aucune réponse n’est donnée par la mairie durant ce délai légal et si aucune information de prolongation de l’instruction n’a été notifiée préalablement, alors le Permis de Construire est réputé validé. On parle d’accord tacite.
Note : Dans un délai de 3 mois suivant la date de décision, le maire peut retirer un Permis de Construire s’il estime qu’il a été délivré illégalement. On parle alors du recours administratif de 3 mois.
Sursis à statuer
Dans certains cas très spécifiques et heureusement très rare (nous n’avons jamais rencontré ce cas-là jusqu’à aujourd’hui), le maire peut reporter sa décision sur un permis de construire pendant 2 ans maximum. Ça peut être le cas, par exemple, lorsque le projet de construction compromet ou rend plus difficilement réalisable l’exécution d’un futur PLU ou d’une opération d’aménagement à venir. Le maire prend ainsi un arrêté de sursis à statuer, le permise n’est ni accepté, ni refusé, il sera examiné ultérieurement. L’arrêté notifie les motifs d’une telle décision ainsi que les voies et délais de recours.
Note : un propriétaire confronté à un sursis à statuer peut demander à la collectivité de racheter son terrain.
Affichage du Permis de Construire sur le terrain
Une fois le Permis de Construire accepté, l’affichage sur le terrain est obligatoire. Cet affichage est encadré par plusieurs règles :
- Il doit rester affiché durant toute la durée du chantier avec un minimum de 2 mois même si les travaux durent moins longtemps.
- Les renseignements figurants sur le panneau doivent être lisibles depuis la rue ou un espace accessible au public.
- Il doit respecter les dimensions suivantes : 80x50cm et comporter les informations suivantes:
- Nom / Raison sociale
- Nom de l’architecte
- Date de délivrance du permis et son numéro
- Nature du projet
- Superficie du terrain
- Adresse de la mairie où le dossier peut être consulté.
- Surface de plancher créée
- Hauteur des constructions en mètre par rapport au sol naturel
- Nombre de lots maximum pour un lotissement.
L’affichage doit également mentionner que les recours gracieux ou contentieux doivent être notifiés à l’auteur de l’autorisation.
En cas de contestation, il faut apporter la preuve du respect de l’affichage du Permis de Construire. C’est pourquoi il est conseillé de missionner un huissier de justice qui passe constater la conformité de l’affichage.
L’absence d’affichage ne rend pas pour autant l’autorisation délivrée illégale mais permet de contester l’autorisation durant 6 mois à partir de l’achèvement des travaux.
Délai de recours
Le délai de recours des tiers est de 2 mois à compter de la date d’affichage du Permis de Construire.
Durant ce délai, n’importe qui peut attaquer l’autorisation accordée à partir du moment où la personne démontre un « intérêt à agir ». Il doit prouver que le projet de construction lui porte directement atteinte. Si l’intérêt à agir n’est pas prouvé, le recours peut être jugé comme abusif et une amende de 10 000€ peut être appliquée. En complément, un recours auprès du tribunal administratif peut être déposé par le détenteur de l’autorisation d’urbanisme pour demander des dommages et intérêts pour préjudice subi.
Début des travaux
Avant le démarrage des travaux, une Déclaration d’Ouverture de Chantier (DOC) doit être envoyée en mairie pour signaler le démarrage des travaux. A l’heure actuelle, le formulaire peut se remplir en ligne mais doit également être envoyé par courrier postale à la mairie du projet de construction.
Fin des travaux
A la fin des travaux, une Déclaration Attestant de l’Achèvement et de la Conformité des Travaux (DAACT) doit être envoyée à la mairie. Cette attestation certifie le respect des travaux et de certaines règles de construction (Attestation d’accessibilité dans le cadre d’un Établissement Recevant du Public ou encire Attestation de prise en compte de la réglementation environnementale RE2020). Une fois la déclaration envoyée, la mairie dispose de 3 mois (5 mois en secteur protégé) pour venir vérifier sur place la conformité des travaux.
En cas de non-conformité, la mairie peut mettre en demeure le maître d’ouvrage d’effectuer les travaux correctifs nécessaires. En cas d’impossibilité de réaliser des travaux correctifs, la mairie est en droit d’imposer la démolition de la construction.